Renteswaps i andelsboligforeninger

Andelsboligforeningers anvendelse af renteswap har påkaldt sig opmærksomhed de senere år.

09. oktober 2019

Det skønnes, at der er knyttet en renteswapaftale til omkring en fjerdedel af de realkreditlån, der er ydet til andelsboligforeninger. For foreninger etableret i perioden 2005-2008 er andelen noget større. Renteswapaftalen indgås mellem et pengeinstitut og andelsboligforeningen.

En renteswap er en finansiel aftale om at bytte rentebetalinger i en afgrænset periode, f.eks. 10 år.

Et traditionelt fastforrentet realkreditlån kan konverteres og altid indfries til kurs 100 (pari). Dermed beskyttes låntager mod store kurstab ved rentefald. En renteswapaftale er derimod 'inkonverterbar'. Inkonverterbare lån og andre finansielle produkter såsom en rente-swap kan ikke indfries til kurs pari, hvorfor låntager kun kan slippe ud af aftalen, hvis han er parat til at betale en høj kurs. Denne type lån kan være meget kursfølsomme over for rentefald.

Renteswappen kan udformes som et såkaldt trappelån, hvor låntager i stedet for en fast rente, betaler en lav rente i begyndelsen af låneperioden. Renten stiger trinvist frem mod aftalens udløb.

Generelt må en renteswapaftale betegnes som et avanceret finansielt produkt, der kan være vanskeligt at gennemskue for den 'almindelige' låntager.

Ifølge andelsboligloven må værdien af en andel på overdragelsestidspunktet ikke overstige maksimalprisen. Hvis en forening har indgået en renteswapaftale, kan foreningens formue blive påvirket af udsving i renteswappens værdi imellem to generalforsamlinger. I givet fald kan den i forbindelse med seneste generalforsamling opgjorte værdi være uanvendelig til opgørelse af andelens maksimalpris. Når en andel skal overdrages, må det derfor konkret vurderes, om der er behov for at foretage en ny beregning af maksimalprisen på baggrund af udsving i renteswappen.

Rapporten 'Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler' undersøger anvendelsen af renteswapaftaler i andelsboligforeninger og de konsekvenser, aftalerne kan have for foreningen, den enkelte andelshaver og eventuelle købere.

Erhvervs- og Byggestyrelsen (nu Erhvervsstyrelsen) har i februar 2010 udtalt sig om, hvorvidt værdien af en renteswapaftale skal medtages ved opgørelsen af andelsværdien

pdf

Læs 'Vejledende udtalelse om renteswapaftaler i andelsboligforeninger'

0,06 MB Download